Ringkasan Eksekutif
Ini adalah hasil akhir dari analisis kelayakan proyek pengembangan apartemen mangkrak di Bekasi, berdasarkan laporan penilaian untuk tujuan penjaminan utang.
Rp 534,5 M
Biaya untuk menyelesaikan struktur, arsitektur, dan MEP.
Rp 776,5 M
Total biaya pengembangan termasuk biaya tidak langsung.
Rp 334,8 M
Estimasi pendapatan bersih setelah semua biaya.
Rp 157,4 M
Opini Nilai Pasar Properti
Rp 621,3 M
Pertimbangan nilai investasi
Lingkup Penugasan Penilaian
Kerangka kerja, batasan, dan parameter yang digunakan untuk memastikan transparansi dan kredibilitas hasil penilaian sesuai standar profesional.
Identitas & Tujuan Penugasan
Penugasan ini dilakukan oleh penilai independen dari KJPP XYZ DAN REKAN, yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan OJK, untuk Bank Bekasi. Tujuannya adalah memberikan opini Nilai Pasar atas properti untuk keperluan Penjaminan Utang, dengan menggunakan mata uang Rupiah.
Objek Penilaian
Objek yang dinilai adalah properti riil berupa tanah seluas 10.745 m² (terdiri dari 13 sertipikat HGB) di Jl. M. Hasibuan, Bekasi. Di atas lahan ini, terdapat bangunan yang direncanakan sebagai apartemen namun pembangunannya telah terhenti selama 2 tahun.
Dasar Nilai & Metodologi
- Dasar Nilai: Menggunakan Nilai Pasar sesuai definisi dalam SPI 101.3.1.
- Tanggal Penilaian: Ditetapkan sama dengan tanggal inspeksi lapangan untuk mencerminkan kondisi pasar saat itu.
- Kedalaman Investigasi: Meliputi inspeksi fisik, verifikasi data dari pemberi tugas, dan pengecekan peruntukan tanah. Penilaian tidak mencakup pemeriksaan keabsahan hukum dokumen.
Jika belum memiliki pengembangan:
- Penilaian properti pengembangan memerlukan hasil kajian atau studi rencana pengembangan atas objek penilaian sesuai dengan ketentuan tata ruang yang dilakukan oleh pihak yang berkompeten di bidang properti; atau
- Dalam hal butir a. tidak terpenuhi maka penilai harus melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) yang mendalam dan komprehensif (sesuai dengan PPI 10) pada laporan penilaian.
- Standar: Penilaian dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII - 2018, termasuk revisi SPI 300 & SPI 302.
Asumsi, Batasan, dan Ketentuan
- Asumsi Utama: Penilaian mengasumsikan bahwa kepemilikan aset sah, tidak ada pencemaran lingkungan, informasi dari pemberi tugas akurat, dan semua izin yang diperlukan dapat diperoleh atau diperpanjang.
- Batasan Tanggung Jawab: Penilai tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga selama penilaian dilakukan sesuai peraturan yang berlaku. Laporan bersifat rahasia dan hanya untuk pemberi tugas.
- Jadwal Pelaksanaan: Target penyelesaian adalah 20 hari kerja setelah inspeksi dan semua data relevan diterima, dengan finalisasi laporan paling lambat 1 minggu setelah draf disampaikan.
Prosedur Penilaian (SPI 302)
Tahapan sistematis yang dilakukan untuk menilai properti dalam pengembangan sesuai Standar Penilaian Indonesia.
Tahap 1: Identifikasi & Penetapan Lingkup Penugasan (SPI 103)
Tujuan penilaian ini ditujukan untuk penjaminan utang. Objek penilaiannya adalah real property berupa tanah seluas 10.745 m² (13 sertipikat HGB), yang di atasnya berdiri bangunan yang direncanakan akan dibangun apartemen namun sudah terhenti pembangunannya selama 2 tahun. Sesuai tujuan, Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar, dan tanggal penilaian ditetapkan sama dengan tanggal inspeksi.
Tahap 2: Pengumpulan, Verifikasi, & Analisis Data (SPI 104)
Melakukan investigasi mendalam untuk menilai properti mangkrak. Ini meliputi pengumpulan dan verifikasi dokumen (13 sertifikat HGB, IMB, Laporan Progres Proyek), inspeksi fisik untuk validasi progres 31,12% dan identifikasi kerusakan, serta analisis data pasar untuk estimasi Nilai Tanah, GDV, dan sisa biaya konstruksi.
Tahap 3: Analisis Penggunaan Tertinggi & Terbaik (HBU)
Analisis ini sangat krusial karena status properti yang mangkrak. Menguji kembali kelayakan hukum, fisik, dan finansial dari proyek. Setelah terhenti selama 2 tahun, Penilai menganalisis apakah melanjutkan pembangunan apartemen masih merupakan penggunaan yang paling menguntungkan dan optimal dibandingkan alternatif lain.
Tahap 4: Penerapan Pendekatan Penilaian (SPI 106 & SPI 302)
Menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Pengembangan Lahan (Land Development Method). Prosesnya meliputi estimasi Nilai Pengembangan Bruto (GDV) dari total penjualan, estimasi seluruh biaya penyelesaian (konstruksi, pemasaran, perizinan, keuntungan pengembang), lalu menghitung Nilai Sisa (GDV - Total Biaya).
Alasan Penerapan:
1. Pendekatan pasar tidak dapat digunakan karena tidak terdapat data pembanding yang sejenis dan sebanding
2. Pendekatan Pendapatan dapat digunakan karena objek penilaian merupakan property dalam pengembangan dan data yang dibutuhkan untuk melakukan pendekatan pendapatan tersedia.
3. Pendekatan Biaya tidak dapat digunakan karena tidak terdapat pembanding tanah yang sebanding dan sejenis.
Tahap 5: Opini Nilai Akhir
Langkah terakhir adalah memberikan satu opini Nilai Pasar untuk properti dalam kondisinya yang mangkrak (as-is) pada tanggal penilaian, yang akan disajikan dalam laporan penilaian sesuai SPI 105.
Konsep Pengembangan Proyek
Proyek ini direncanakan sebagai apartemen Strata Title di atas lahan seluas 10.745 m², dikembangkan dalam tiga tahap dengan beragam tipe unit untuk menyasar segmen pasar yang luas.
Analisis Kompetitor Pasar
Perbandingan harga jual per meter persegi (m²) properti subjek dengan apartemen kompetitor utama di kawasan Bekasi untuk mengukur posisi pasar.
Progres & Nilai Proyek
Rincian nilai total proyek berdasarkan progres fisik yang telah selesai dan sisa pekerjaan yang harus diselesaikan.
Rp 237.970.406.325
Rp 526.593.148.133
Proyeksi Arus Kas (Cash Flow)
Proyeksi arus kas selama periode pengembangan dan penjualan. Grafik ini menggambarkan pendapatan dari penjualan unit, pengeluaran biaya proyek, dan arus kas bersih tahunan sebagai indikator utama kinerja keuangan proyek.